Mietminderungen wegen Corona?
Eine der von Gewerbemietern meistgestellten Fragen der vergangenen Woche betrifft die Zahlung der Miete in Corona-Zeiten. Ganzen Branchen ist fast von einem Tag auf den anderen der gesamte Umsatz weggebrochen. Hotels können keine Übernachtungen für Touristen anbieten, Restaurants sind spätestens seit Montag geschlossen und viele andere Berufsgruppen können aufgrund der verschienenden Verordnungen der vergangenen Tage ihre Dienstleistungen nicht mehr anbieten. Trotzdem naht das Ende des Monats und der Vermieter wartet auf sein Geld. Zwar plant die Bundesregierung ein Schuldnerschutzgesetz, das vor allem auch Mieter schützen soll. Geplant sind bisher jedoch lediglich Maßnahmen, die einen Zahlungsverzug bzw. eine Kündigung bis zum 30.09.2020 verhindern. Geht der Gesetzgeber also davon aus, dass Mieter weiterhin zu 100% ihre Miete zahlen müssen? Bei Wohnraum leuchetet das ein: Selten wurden die eigenen vier Wände so intensiv genutzt wie in den vergangenen und zukünftigen Wochen. Mietzahlungen für einen praktisch ungenutzten Gewerberaum scheinen auf den ersten Blick jedoch für Gewerbemieter ungerecht zu sein.
Dieser Beitrag widmet sich der Frage nach der Möglichkeit einer Mietminderung. In einem weiteren Artikel auf unserer Seite wird die Frage der Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter thematisiert.
1. keine gesetzliche Regelung
Zur Klarstellung: Aktuell gibt es keine gesetztliche Regelung im Mietrecht für eine Pandemie-Fall. Falls Sie hierzu etwas im Internet finden, handelt es sich aller Wahrscheinlichkeit nach um eine österreichische Webseite. Dort regeln die §§ 1104, 1105 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), dass die Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses in einem solchen Sachverhalt entfallen kann. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass der Gesetzgeber hierzu auch in Deutschland eine Regelung trifft.
2. entfällt die Mietzahlungsverpflichtung?
Solange der Vermieter dem Mieter die Mietsache selbst (also den oder die Raum/Räume bzw. Flächen) zur Verfügung stellt, muss der Mieter auch die vereinbarte Gegenleistung bezahlen. In den wenigsten Fällen wird der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung für einen Pandemie-/Epedemie-Fall treffen. Ich prognostiziere, dass große Mieter spätestens jetzt Regelungen für solche Fälle in ihre Vertragsmuster aufnehmen werden. Anders wäre die Mietzahlungsverpflichtung zu bewerten, wenn sich ein Gesetz oder eine Verordnung an die Vermieter richten würde. Verböte der Gesetzgeber oder die zuständigen Behörden eine Vermietung an Dritte, wäre der Vermieter selbst nicht mehr legal zur Vermietung in der Lage. Dies betrifft insbesondere Mieter, die Ferienwohnungen o.ä. angemietet haben. Nun kann man natürlich der Meinung sein, dass es keinen Unterschied machen kann, ob sich der Gesetz-/Verordnungsgeber an den Vermieter oder den Gewerbetreibenden richtet. Es wird daher auch argumentiert, dass der Vermieter in einer solchen Situation dem Mieter die Mietsache nicht mehr zu dem vereinbarten Zweck zur Verfügung stellen kann. Ich denke jedoch nicht, dass die Gerichte die Mietzahlung mit diesem einfachen Arguement völlig entfallen lassen werden. Konsequenterweise müsse man dann nämlich auch Mieterkündigungen und Schadensersatzansprüche von Mietern prüfen. Die Risikoverteilung würde dann völlig einseitig zulasten der Vermieter vorgenommen werden.
3. Mietminderung
Eine Mietminderung setzt nach der gesetzlichen Regelung (§ 536 BGB) voraus, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist. Da die meisten Mieträume trotz Corona praktisch ohne Probeme (ggf. zu anderen Zwecken) nutzbar wären, tendiert man im ersten Moment dazu, einen mietrechtlichen Mangel zu verneinen. Allerdings ist anerkannt, dass auch öffentlich-rechtliche Mängel im Rahmen des § 536 BGB zu berücksichtigen sind. Ein Vermietungsverbot würde daher auf der Sphäre der Vermieters zu einem Mangel führen. In der Person des Mieters liegende öffentlich-rechtliche Problem können dem Mieter regelmäßig auch durch AGB-Regelung auferlegt werden. Bei in der Mietsache liegenden öffentlich-rechtlichen Mängeln ist dies hingegen nicht so einfach zuzuornden. Nicht jedes öffentlich-rechtliche Beeinträchtigung kann in einem AGB-Vertrag dem Mieter auferlegt werden.
Man stelle sich vor, in einem AGB-Mietvertrag stünde die Regelung: “Im Fall einer Pandemie und damit einhergehenden Betriebsunterbrechung bleibt der Mieter zur vollständigen Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Dies gilt unabhängig davon, ob sie gesetzliche Regelungen oder Verordnungen an den Vermieter oder den Mieter oder beide richten.” Man hätte vor einigen Wochen durchaus zu dem Ergebnis kommen können, dass es sich um eine einseitig den Mieter belastende AGB-Klausel handelt. Diese wäre dann nach § 307 BGB unwirksam. Es würde dann die gesetzliche Regelung gelten. Dies wiederum setzt jedoch voraus, dass man das “Pandemie-Risiko” einseitig dem Vermieter auferlegt. In anderen Fällen hat dies der BGH in der Vergangenheit getan und z.B. wie folgt apodiktisch formuliert: ” Wie der Senat wiederholt dargelegt hat, fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters von Gewerberaum, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen.” Das hört sich hart und eindeutig an. Einen Pandemie-Fall hatte der BGH jedoch noch nicht zu entscheiden. Trotzdem fällt es schwer, dass der die Rechtsprechung im Rahmen der Minderung dem Vermieter einseitig ein solches Risiko auferlegen wird. Der Kollege Dr. Michael Schultz hält das zwar für möglich. Die entscheidenden Fragen werden sich aus meiner Sicht aber eher beim Anspruch auf eine Vertragsanpassung stellen. Denn Ergebnis einer Minderung ist eine automatische Reduzierung der geschuldeten Miete um den Grad der Nutzungsbeeinträchtigung. Es kann im Rahmen der Minderung in den meisten Fällen aus Mietersicht nur auf eine Reduzierung auf Null hinauslaufen. Auch das kann zu ungerechten Ergebnissen führen. Die Mietminderung ist daher nicht sonderlich gut für individuelle Lösungen geeignet.
4. Anspruch auf Corona-Vertragsanpassung
Zu “gerechteren” Ergebnissen käme man mit einer individuellen Vertragsanpassung. Natürlich können die Vertragsparteien eine solche indviduell vereinbaren. Doch das Gesetz sieht auch einen einseitigen Änderungsanspruch vor: § 313 Abs. 1 BGB liest sich wie folgt:
“Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.”
Der Nichtjurist wird frohlocken und das Problem als gelöst ansehen. Der Jurist weiß, dass erst jetzt die Probleme anfangen. Ein Kollege schreibt hierzu Folgendes:
” Bisher stand die Rechtsprechung im gewerblichen Mietrecht einem Rückgriff auf diese Grundsätze ablehnend gegenüber. […] Mit Blick auf das historische Ausmaß der Corona-Krise und die damit verbundene Dauer und Intensität der wirtschaftlichen Belastung der Mieter, mag sich allerdings eine abweichende Linie in der Rechtsprechung entwickeln, die derzeit noch nicht absehbar ist.”
Das hört sich zunächst – aus Mietersicht – gerecht an; lässt sich aber leder dem Gesetz nicht entnehmen. Denn Grundvoraussetzung ist zunächst, dass “Umstände” zwischen den Mietvertragsparteien zur Vergragsgrundlagen geworden sein müssen. Subjektiv wird sich allerdings beim Anschluss des Mietvertrages keiner der Vertragsparteien über eine Pandemie oder ähnliche Umstände Gedanken gemacht haben. Daher kann es sich hierbei nur um solche Erwartungen handeln, von denen beide Seiten automatisch die gleiche Annahme und daher weder eine Vereinbarung, noch eine Verhandlung für erforderlich gehalten haben. Die Kommentarliteratur beschreibt dies mit dem Begriff “große Geschäftsgrundlage”. Hierbei handelt es sich um “die dem Vertrag in der Regel zugrunde liegende Erwartung, dass sich die wirtschaftlichen, politischen und sozialen Rahmenbedingungen nicht grundlegend verändern” (siehe Grüneberg in Palandt § 313 Rn. 5). Beispielhaft werden Kriege, kriegsähnliche Entwicklungen, Währungsverfall und andere grundlagende Änderungen der politische, wirtschaftliochen oder sozialen Verhältnisse genannt. Es ist wenig Phantasie erforderlich, um zumindest mit den aktuellen Entwicklungen nah an solche Fälle heran zu kommen. Denn auch Regelungen für den Kriegsfall werden regelmäßig von Mietvertragsparteien nicht getroffen. Man geht stillschweigen davon aus oder hofft beidseitig, dass solche Fälle nicht eintreten werden.
Ist die Vorstellung, dass keine Pandemie eintreten wird und die Nutzung der Mietsache über einen signifikaten Zeitraum unmöglich machen wird aber dadurch Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages geworden? Das Zitat von Grüneberg im Palandt treibt dem Mieter Angestschweiß auf die Stirn: “Dagegen können die durch wirtschaftliche oder soziale Katastrophen verursachte allgemeine Not und die damit einhergehenden Probleme nicht mit Hilfe des § 313 BGB gelöst werden.” Diese Regelung muss einem Gesetz überlassen bleiben. In der Nachkriegzeit hat es ein solches Gesetz schon einmal gegeben: Nämlich das Gesetz über die richterliche Vertragshilfe. Glücklicherweise sind wir von einer “allgemeinen Not” und kriegsähnlichen Zuständen bislang noch verschont. Die gravierenden wirtschaftlichen Probleme betreffen in der ersten Phase nur bestimmte Betriebe. Andere Unternehmen profitieren geradezu von COVID-19. Nach meiner Ansicht müssten sich die wirtschaftlichen Folgen sich praktisch und gravierend auf die gesamte Bevölkerung auswirken. Allerdings sind durchaus Szenarien denkbar, in denen der Gesetzgeber noch mehr eingreifen muss. Das er sich mit diesen Fragen im Ergebnis bereits beschäftigt, zeigt das aktuelle Gesetzesvorhaben der Bundesregierung, das auch Regelungen zum Mietrecht vorsieht. Insofern ist eine Neuauflage eines Vertragshilfegesetzes in gewissen Grenzen bereits beschlossene Sache.
Es dürfte sich daher um Umstände der sog. kleinen (und damit subjektive) Geschäftsgrundlage und nicht um eine Situation handeln, die nur durch Gesetz und nicht durch Vertragsanpassung korrigiert werden kann. Der Vermieter wird stillschweigend davon ausgegangen sein, dass ihm der Gesetzgeber die Vermietung der Mietsache nicht grundsätzlich verbietet und der Mieter hat wohl kaum angenommen, dass ihm ohne sein Verschulden sein Betrieb in der Mietsache behördlich verboten wird. Es handelt sich daher aus meiner Sicht um im Ergebnis gleichgerichtete, gemeinsame Vorstellungen der Vertragsparteien. Auch über die Klippe der “schwerwiedenden” Veränderungen wird man – insbesondere bei noch länger andauernden Schließungen wohl nehmen können. Ich meine daher, dass ein Vertragsanpassungsanspruch bestehen dürfte.
5. Vertragsanpassung
Hätte man beiden Vertragsparteien im Vorfeld mitgeteilt, dass während des Mietverhältnisses eine schwerwiedende Pandemie mit Auswirkunden auf die Vermietung bzw. aus den Betrieb auftreten würde, hätten wohl beide Seiten eine vertragliche Regelung getroffen oder verlangt. Die schwierige Frage ist jedoch, ob und in welchem Umfang eine Vertragsanpassung (zugunsten des Mieters) verlangt werden kann. Das Gesetz trifft hierzu keine Aussage. Im Vertrag sind regelmäßig keine positiven Regelungen für den Mieter zu erwarten. Die Rechtsprechung bürdet das wirtschaftlich Verwendungsrisiko eher ihm als dem Vermieter auf. Das kingt zunächst nach unerfreulichen Nachrichten für den Mieter. Allerdings ist die COVID-19-Pandemie ein bislang nicht dagewesenen Vorgang, den man – anders als besipielsweise eine Rezessionen oder eine Wirtschaftskrise – nicht einseitig dem Mieter als Riskoträger auflasten kann. Nach meiner Einschätzung werden die Gerichte vor allem in den unteren Instanzen mit Augemaß und Berücksichtigung von § 242 BGB (Treu und Glauben) Abwägungen vornehmen. Schwieriger wird es jedoch, wenn der Betrieb des Mieters weiterhin möglich bleibt, er jedoch aufgrund der allgemeinen Wirtschaftslage wirtschaftliche Probleme bekommt. Oder er seinen Betrieb nicht schließen muss, es aber als Vorsichtsmaßnahme tut. Hier wird es eher bei dem Grundsatz bleiben, dass der Mieter das wirtschaftliche Risiko seines wirtschaftlichen Erfolges trägt. Der Vermieter zieht nämlich nur “Zins” aus seiner Immobilie.
6. Loose-loose-Situation
Wie kann eine Vertragsanpassung aussehen? Keiner wird dies pauschal beantworten können. Denkbar wäre natürlich die salomonische Entscheidung einer Reduzierung der Miete auf 50%. Aber auch das kann im Einzelfall für den Mieter ohne Umsatz und Rücklagen zu viel sein. Die geplanten gesetzlichen Stundungsregelungen werden daher auf jeden Fall zusätzlich nötig sein. Ein anderer Ansatzpunkt könnte der Umsatz des Mieters sein. Zumindest wird der Vermieter aber erwarten können, dass die laufenden Kosten (Betriebskosten, Finanzierung u.ä.) weiter getragen werden.
7. Einigung finden
Der einzige Rat an die Vertragsparteien kann eigentlich nur lauten: Einigt euch! Und zwar auf eine im Einzelfall für beide Seite tragbare und gerechtet Lösung dieser loose-loose-Situation. Auch hier kann man nur an die Vernunft der Beteiligten appellieren. Da es um sehr viel Geld gehen kann, steht eines fest: Viele Fälle werden zu den Gerichten diese Republik getragen werden, so dass wir noch in diesem Jahr die ersten Antworten zu diesen Fragen erhalten werden. Und am Ende heißt es dann vermutlich wieder “hard cases make bad laws”.