SAWAL . SCHÜLLER . HANKE | Das notarielle Bieterverfahren
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Das notarielle Bieterverfahren

Das notarielle Bieterverfahren

Welchen Verkehrswert eine Immobilie hat, lässt sich in der Praxis nur schwer ermitteln. Denn der Verkehrswert entspricht dem Betrag, den ein Dritter zu zahlen bereit ist. Dies lässt sich praktisch nur durch eine öffentliche Versteigerung mit einem repräsentativen Bieterkreis feststellen. Denn selbst mit einem teuren Gutachten lässt sich der tatsächliche Verkehrswert nur anhand von objektivierten Kriterien mathematisch schätzen.

Möglich wäre stets ein Auktion als „große Lösung“ einer Versteigerung.

Eine weitere – weniger aufwändigere Option – ist ein Bieterverfahren unter Einschaltung eines Notars. Dies kann beispielsweise wie folgt ablaufen:

1. Der Verkäufer (ggf. Makler) bietet die Immobilie in Internetportalen oder auf anderen Wegen am Markt an und übermittelt den Interessenten die erforderlichen Informationen einschließlich eines Kaufvertragsentwurfes, bei dem natürlich die Käuferdaten und der Kaufpreis fehlen. Kaufpreisverhandlungen finden nicht statt und werden abgeblockt.

2. Statt dessen werden Kaufinteressenten aufgefordert, sich unverbindlich als Bieter zu registrieren und das Kaufpreisgebot in verschlossenem Umschlag dem mit dem Bieterverfahren und späteren Beurkundungsverfahren beauftragten Notar zuzusenden. Hierzu wird ein entsprechende Formular bereitgestellt.

3. Der Notar nimmt die verschlossenen Umschläge entgegen und hebt sie bis zum vorab festgelegten Tag der Öffnung der Gebote auf.

4. Über die Eröffnung – bei dem der Verkäufer anwesend ist – erstellt der Notar ein Protokoll. Alle Gebote werden protokolliert. Die Bieter werden nicht namentlich aufgeführt, sondern lediglich nummeriert.

5. Sämtliche Bieter erhalten eine elektronische Kopie der notariellen Urkunde, nicht jedoch die Kontaktdaten des Verkäufers.

6. Der Verkäufer selbst tritt mit dem Höchstbieter in Kontakt und trifft die letzten individuellen Vereinbarungen.

7. Anschließend wird der Kaufvertrag beurkundet.

8. Kommt der Vertrag nicht zustande, kann der Verkäufer mit dem Bieter mit dem zweithöchten Gebot in Kontakt treten.

Nachverhandlungen zwischen Bieter und Verkäufer kann man durch die Gestaltung des Verfahrens ausschließen. Dieses Verfahren ist für die Bieter transparent und minimiert das Gefühl, dass lediglich gemauschelt wird – wie es bei anders konstruierten Bieterverfahren der Fall sein kann. Das Verfahren biete nicht nur den Vorteil, dass so der Markpreis sinnvoll und transparent ermittelt werden kann. Es kann bei besonderen Verkaufskonstellationen – z.B. druch einen Betreuer, Testamentsvollstrecker oder Erbengemeinschaft – auch dazu führen, dass erforderliche Gehmigungen erteilt werden. Bei uneinigen oder verstrittenen Erbengemeinschaften kann so die Verkaufsbereitschaft der Miterben gefördert werden.

In all diesen Fällen ist der Notar bereits im vorvertraglichen Verkaufsprozess neutraler Gestalter für alle Beteiligte des Verfahrens.

Sofern Sie Interesse an einem solchen Verfahren haben, kommen Sie gerne auf uns zu.



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