SAWAL . SCHÜLLER . HANKE | Grunderwerbsteuer beim Teilflächenkaufvertrag - Bauträger - Umsatzsteuer
Teilflächenkaufvertrag; Grunderwerbsteuer; Umsatzsteuer; Beurkundung; Notar
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Steuerfalle Bauträgervertrag

Steuerfalle Bauträgervertrag

Ein typisches Problem für Notar ist, dass Erwerber von Teilflächen- und Baugrundstücken diese regelmäßig isoliert erwerben wollen, obwohl es bereits eine Bauplanung gibt. Sind Kauf- und Bauvertrag völlig voneinander getrennt, ist das auch kein Problem. Meist ist es aber tatsächlich so, dass die Bauherren das Grundstück faktisch gebunden an einen Bauunternehmer kaufen. Sie haben also praktisch keine Wahl, ob sie mit dieser oder einer anderen Firma bauen.

Wird im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks darauf ein Gebäude errichtet, nimmt das Finanzamt sehr häufig einen einheitlichen Vorgang an und stellt nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Summe der Bauleistungen unter die Grunderwerbsteuer. Dann fällt der Grunderwerbsteuerbescheid (nachträglich) viel höher aus als erwartet. Als Käufer muss man diesen Nachzahlungsbetrag immer mit einkalkulieren, da in vielen Fällen im Vorfeld nicht sicher abschätzbar ist, auf welchen Wert die Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Für Käufer ist das von doppeltem Nachteil. Denn auf die Bauleistung des Bauträgers wird zusätzlich von ihnen Umsatzsteuer entrichtet. D.h. zu den 3,5-6,5 % Grunderwerbsteuer kommen 19% Umsatzsteuerbelastung hinzu.

Bei anderer Gestaltung und gemeinsamer Beurkundung von Kauf- mit Bauvertrag hätte dies vermieden werden können. Denn nach § 4 Ziff. 9 UStG gilt:

„Von den unter § 1 Abs. 1 Nr. 1 fallenden Umsätzen sind steuerfrei: die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen“

Das bedeutet, dass eine nach dem GrStG besteuerte (Bau-)Leistung nicht mehr der Umsatzsteuer unterliegt. Sie könnte eingespart werden. Natürlich muss der Bauunternehmer seine Kalkulation anpassen. Denn er kann die Umsatzsteuer der von ihm „eingekauften“ Leistungen – insbesondere Material – nicht mehr als Vorsteuer abziehen. In der Summe kann sich jedoch auch für den Bauunternehmer ein wirtschaftlicher Vorteil ergeben, wenn er dies bei seiner Kalkulation berücksichtigt.

Wird dies alles erst im Nachhinein aufgedeckt, kann sich auch ein Risiko für den Bauunternehmer ergeben. Denn Käufer könnten nach Zahlung der Grunderwerbsteuer auf die Idee kommen, dass sie die Umsatzsteuer zu Unrecht an ihn gezahlt haben. Daher solle es im beiderseitigen Interesse der Vertragsbeteiligten stehen, in solchen Fällen eher einen gekoppelten Vertrag abzuschließen und auch zu beurkunden. In der Summe kann dies für beide Vertragsparteien Geld sparen, auch wenn die Notarkosten wegen der gemeinsamen Beurkundung höher ausfallen. Zudem verhindert die gemeinsame Beurkundung auch das Risiko der Nichtigkeit beider Verträge.

Schüller, Notar



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