Grunderwerbsteuerfreie Übertragung einer Immobilie auf eine GmbH
Wird eine privat gehaltene Immobilie auf eine eigene Vermögensverwaltungsgesellschaft (VV) übertragen, entsteht Grunderwerbsteuer – selbst wenn der bisherigen Eigentümer zu 100% Gesellschafter der GmbH ist.
Der Vorteil einer in einer VV gehaltenen Rendite-Immobilie sind hinlänglich bekannt: Es entsteht lediglich eine Steuer von 15% auf Einnahmen und Gewinne, die nicht an den Gesellschafter aufgeschüttet werden. Die GmbH ist also eine gute “Spardose”.
Nachteil: ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wie ei im Privatbesitz gehaltenen Immobilien ist nicht möglich. Es gibt nur in engen Grenzen Steuerbefreiung, wenn man den erzielten Erlöse wieder reinvestiert.
Viele Finfluenzer und Artikel beschäftigen sich mit einem “Trick”, mit dem man es doch schaffen soll, eine Immobilie grunderwerbsteuerfrei in eine GmbH einzubringen. Dies lässt sich vereinfacht gesagt wie folgt zusammenfassen:
1. Der Eigentümer gründet zusammen mit einer weiteren Person (z.B. Ehefrau oder Kind) eine eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR). Damit keine Verschiebung bzw. Schenkung stattfindet, wird der Eigentümer mit 100% am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Die andere Person ist ein sog. 0%-Gesellschafter (ja das geht).
2. Die eGbR wird beim Gesellschaftsregister eingetragen. Dabei wird der Eigentümer auch als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der eGbR eingetragen und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit – das macht die nächsten Schritte einfacher.
3. Der Eigentümer schließt mit der eGbR einen Einbringungsvertrag und überträgt unentgeltlich die Immobilie auf die eGbR.
4. Der Rechtsträgerwechsel wird beim Grundbuchamt angemeldet. Es entsteht hier natürlich eine Umschreibungsgebühr.
5. Steuer (Grunderwerb- oder Schenkungsteuer) entsteht bei richtiger Gestaltung keine. Denn es findet wirtschaftlich keine Vermögensverschiebung statt.
6. Jetzt heißt es abwarten. Denn nach § 5 GrEStG muss die Gesellschaft 10 Jahre so bestehen bleiben. Das ist auch der Grund, warum ich einen Erwerb von Anfang an als eGbR empfehle.
7. Nach 10 Jahren wird die eGbR direkt in eine GmbH nach dem UmwG umgewandelt. Ein Zwischenschritt über eine OHG ist nicht mehr erforderlich, da die eGbR im Register eingetragen und nun ausdrücklich im UmwG erwähnt ist.
8. Grunderwerbsteuer fällt durch diesen Vorgang nicht an. Nur ein zweites Mal Grundbuchgebühren (und Notarkosten).
Fazit: Wenn man grunderwerbsteuerfrei eine Immobilie an eine VV-GmbH übertragenmöchte, braucht man einen langen Atem. Besser ist ein Erwerb in eGbR (ggf. mit 0%-Gesellschafter). Dann kann man später die Wahl, ob die Gesellschaft mit einem einzelnen Schritt in eine GmbH umgewandelt werden soll oder ob der Vorteil des steuerfreien Privatverkaufs ausgenutzt wird.
Wenn Sie einen Kaufvertrag beauftragen oder eine eGbR gründen wollen, melden Sie sich gerne bei uns.