Immobilien an Kinder verschenken

In den letzten Jahren sind Immobilien an vielen Orten in Deutschland stark im Wert gestiegen. Dies gilt vor allem für Ballungszentren und Großstädte wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt. All diese Immobilien werden irgendwann – soviel steht fest – an nachfolgende Generationen – häufti zuvor an Ehepartner – vererbt werden.

Aufgrund der immer höeren Werte werden nach aktuellem Stand in vielen Erbfällen hohe Erbschaftssteuerbeträge anfallen. Denn vielfach übersteigen die Immobilienwerte die Freibeträge nach dem Erschafts- und Schenkungssteuergesetz. § 16 regelt hierzu: <br>

(1) Steuerfrei bleibt in den Fällen der unbeschränkten Steuerpflicht (§ 2 Absatz 1 Nummer 1) der Erwerb
1.des Ehegatten und des Lebenspartners in Höhe von 500 000 Euro;
2.der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 und der Kinder verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 in Höhe von 400 000 Euro;
3.der Kinder der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 in Höhe von 200 000 Euro;
4.der übrigen Personen der Steuerklasse I in Höhe von 100 000 Euro;
5.der Personen der Steuerklasse II in Höhe von 20 000 Euro;
6.(weggefallen)
7.der übrigen Personen der Steuerklasse III in Höhe von 20 000 Euro. <br>

Vererbt ein Elternteil an das einzige Kind ein Einfamilienhaus im Wert von 750.000 EUR und eine vermietete Eigentumswohnung im Wert von 250.000 EUR, ist ein Betrag von 600.000 EUR zu versteuern. Der Steuersatz bis 600.000 EUR beträgt in der Steuerklasse I 15 % und damit 90.000 EUR. Steht nicht genug Liquidität zur Verfügung, muss eine der Immobilien verkauft werden, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen. <br>

Bei guter notarieller und steuerlicher Gestaltung kann in vielen Fällen Erbschaftssteuer auch bei deutlich höheren Vermögenswerten verhindert oder deutlich reduziert werden. Das Familienvermögen wird so “gerettet”. <br>

Im Regelfall bedeutet dies, dass sich Eltern scho zu Lebzeiten – ggf. Schritt für Schritt – von Immobilien trennen müssen. Vorteil 1: Der Wert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung ist für die Schenkungssteuer (identisch mit der Erbschaftssteuer) ist relevant. Wertsteigerungen in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten sind nicht zu versteuern. Vorteil 2: Zusätzlich können sich die Eltern Nießbrauchs- oder Wohnungsrechte an den Immobilien vorbehalten. Das bedeutet im Ergebnis, dass sie weiterhin die Immobilien – grundbuchlich gesichert – nutzen können und auch Mieten weiterhin selbst erhalten. Übertragen wird damit meist nur das “nackte Eigentum”. Steuerlich reduziert dieser Vorbehalt den Wert des Geschenkes. Das Finanzamt berechnet je nach Ertrag des Immobilie und Alter der Eltern den Wert des Nießbrauchs bzw. Wohnungsrechts. Je früher die Übertragung an die Kinder erfolgt, desdo niedriger ist steuerlich das Geschenk. <br>

Vorteil 3: Das Verhalten der Kinder kann gesteuert werden. Verstoßen diese gegen im Vertrag festgehaltende Vereinbarungen, können die Eltern die Immobilie zurückfordern. Auch dies wird im Regelfall im Grundbuch abgesichert. Auf diese Weise wird die elterliche Position gestärkt. Auch für wirtschaftliche Schieflagen der Kinder oder Scheidungen kann man so vorsorgen und das Familienvermögen gegenüber Dritten schützen. <br>

Voreil 4: Bei mehrere Immobilien kann man bereits zu Lebzeiten zuteilen. Hierbei ist aber eine Absprache mit den Kindern wichtig. Immobilien sind selten miteinander vergleichbar und es kommt schnell zu (gefühlten) Ungerechtigkeiten. Insbesondere bei höherem Immobilienvermögen bietet sich die Gründung einer Familiengesellschaft zur Vermögensnachfolge an. Dies ist bereits bei einer größeren werthaltigen oder ertragsreichen Immobilie (z.B. klassisches Zinshaus) sinnvoll. Hiezu mehr in einem gesonderten Beitrag zu “Familiengesellschaften und Familienpools”. <br>

Vorteil 5: Die Freibeträge des ErbStG können alle 10 Jahre ausgenutzt werden. Übertragen Eltern ab ihrem 50 Geburtstag im 10-Jahrestakt 400.000 EUR an ihre Kinder, könnten Sie bei Erreichen des 85. Geburtstages ingesamt 1,6 Mio. EUR je Elternteil und je Kind steuerfrei übertragen. Bei zwei Kindern wären dies bei guter Gestaltung 6,4 Mio. EUR ohne Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Die Kosten für die Übertragung, die steuerliche Beratung oder die Gründung einer Familiengesellschaft werden in solchen Fällen meist vielfach eingespielt. <br>

Vorteil 6: Gibt es Kinder, die von der Erbfolge möglichst ausgeschlossen werden sollen – z.B. bei Patchworkfamilien – kann man mit lebzeitigen Übertragungen die sog. Pflichtteilsansprüche bei frühzeitiger Gestaltung häufig sehr stark reduzieren. <br>

Fazit: Es lässt sich bei guter notarieller Beratung und Gestaltung sowie fachkundiger steuerlicher Beratung steht viel Steuer sparen bzw. vermeiden. Zudem vermeidet man mit lebzeitiger Vermögensübertragung Streitigkeiten zwischen den späteren Erben. Unsere Notare sind als Fachanwälte für Erbrecht auf solche Vermögensübertragungen zu Lebzeiten spezialisiert. Auch bei der Gründung und Gestaltung von Familiengesellschaften haben wir viel praktische Erfahrung. In der Regel empfehlen wir eine begleitende steuerliche Beratung – entweder in Zusammenarbeit mit ihrem aktuellen Steuerberater oder – ggf. auch als Zweitmeinung – durch eine auf Vermögensübertragungen spezialisierte Steuerberaterin, mit der wir häufig zusammenarbeiten. <br>

Vereinbaren Sie gerne einen ersten Beratungstermin. Wir kümmern uns individuell um ihre Situation und Fragen.