Wird eine privat gehaltene Immobilie auf eine eigene Verm\u00f6gensverwaltungsgesellschaft (VV) \u00fcbertragen, entsteht Grunderwerbsteuer – selbst wenn der bisherigen Eigent\u00fcmer zu 100% Gesellschafter der GmbH ist.
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Der Vorteil einer in einer VV gehaltenen Rendite-Immobilie sind hinl\u00e4nglich bekannt: Es entsteht lediglich eine Steuer von 15% auf Einnahmen und Gewinne, die nicht an den Gesellschafter aufgesch\u00fcttet werden. Die GmbH ist also eine gute “Spardose”.
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Nachteil: ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wie ei im Privatbesitz gehaltenen Immobilien ist nicht m\u00f6glich. Es gibt nur in engen Grenzen Steuerbefreiung, wenn man den erzielten Erl\u00f6se wieder reinvestiert.
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Viele Finfluenzer und Artikel besch\u00e4ftigen sich mit einem “Trick”, mit dem man es doch schaffen soll, eine Immobilie grunderwerbsteuerfrei in eine GmbH einzubringen. Dies l\u00e4sst sich vereinfacht gesagt wie folgt zusammenfassen:
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1. Der Eigent\u00fcmer gr\u00fcndet zusammen mit einer weiteren Person (z.B. Ehefrau oder Kind) eine eingetragenen Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts (eGbR). Damit keine Verschiebung bzw. Schenkung stattfindet, wird der Eigent\u00fcmer mit 100% am Gesellschaftsverm\u00f6gen beteiligt. Die andere Person ist ein sog. 0%-Gesellschafter (ja das geht).
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2. Die eGbR wird beim Gesellschaftsregister eingetragen. Dabei wird der Eigent\u00fcmer auch als alleinvertretungsberechtigter Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der eGbR eingetragen und von den Beschr\u00e4nkungen des \u00a7 181 BGB befreit – das macht die n\u00e4chsten Schritte einfacher.
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3. Der Eigent\u00fcmer schlie\u00dft mit der eGbR einen Einbringungsvertrag und \u00fcbertr\u00e4gt unentgeltlich die Immobilie auf die eGbR.
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4. Der Rechtstr\u00e4gerwechsel wird beim Grundbuchamt angemeldet. Es entsteht hier nat\u00fcrlich eine Umschreibungsgeb\u00fchr.
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5. Steuer (Grunderwerb- oder Schenkungsteuer) entsteht bei richtiger Gestaltung keine. Denn es findet wirtschaftlich keine Verm\u00f6gensverschiebung statt.
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6. Jetzt hei\u00dft es abwarten. Denn nach \u00a7 5 GrEStG muss die Gesellschaft 10 Jahre so bestehen bleiben. Das ist auch der Grund, warum ich einen Erwerb von Anfang an als eGbR empfehle.
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7. Nach 10 Jahren wird die eGbR direkt in eine GmbH nach dem UmwG umgewandelt. Ein Zwischenschritt \u00fcber eine OHG ist nicht mehr erforderlich, da die eGbR im Register eingetragen und nun ausdr\u00fccklich im UmwG erw\u00e4hnt ist.
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8. Grunderwerbsteuer f\u00e4llt durch diesen Vorgang nicht an. Nur ein zweites Mal Grundbuchgeb\u00fchren (und Notarkosten).
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Fazit: Wenn man grunderwerbsteuerfrei eine Immobilie an eine VV-GmbH \u00fcbertragenm\u00f6chte, braucht man einen langen Atem. Besser ist ein Erwerb in eGbR (ggf. mit 0%-Gesellschafter). Dann kann man sp\u00e4ter die Wahl, ob die Gesellschaft mit einem einzelnen Schritt in eine GmbH umgewandelt werden soll oder ob der Vorteil des steuerfreien Privatverkaufs ausgenutzt wird.
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Wenn Sie einen Kaufvertrag beauftragen oder eine eGbR gr\u00fcnden wollen, melden Sie sich gerne bei uns.
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