Eine der von Gewerbemietern meistgestellten Fragen der vergangenen Woche betrifft die Zahlung der Miete in Corona-Zeiten. Ganzen Branchen ist fast von einem Tag auf den anderen der gesamte Umsatz weggebrochen. Hotels k\u00f6nnen keine \u00dcbernachtungen f\u00fcr Touristen anbieten, Restaurants sind sp\u00e4testens seit Montag geschlossen und viele andere Berufsgruppen k\u00f6nnen aufgrund der verschienenden Verordnungen der vergangenen Tage ihre Dienstleistungen nicht mehr anbieten. Trotzdem naht das Ende des Monats und der Vermieter wartet auf sein Geld. Zwar plant die Bundesregierung ein Schuldnerschutzgesetz, das vor allem auch Mieter sch\u00fctzen soll. Geplant sind bisher jedoch lediglich Ma\u00dfnahmen, die einen Zahlungsverzug bzw. eine K\u00fcndigung bis zum 30.09.2020 verhindern. Geht der Gesetzgeber also davon aus, dass Mieter weiterhin zu 100% ihre Miete zahlen m\u00fcssen? Bei Wohnraum leuchetet das ein: Selten wurden die eigenen vier W\u00e4nde so intensiv genutzt wie in den vergangenen und zuk\u00fcnftigen Wochen. Mietzahlungen f\u00fcr einen praktisch ungenutzten Gewerberaum scheinen auf den ersten Blick jedoch f\u00fcr Gewerbemieter ungerecht zu sein.
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Dieser Beitrag widmet sich der Frage nach der M\u00f6glichkeit einer Mietminderung. In einem weiteren Artikel auf unserer Seite wird die Frage der K\u00fcndigung des Mietvertrages durch den Mieter thematisiert.
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Zur Klarstellung: Aktuell gibt es keine gesetztliche Regelung im Mietrecht f\u00fcr eine Pandemie-Fall. Falls Sie hierzu etwas im Internet finden, handelt es sich aller Wahrscheinlichkeit nach um eine \u00f6sterreichische Webseite. Dort regeln die \u00a7\u00a7 1104, 1105 des Allgemeinen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (ABGB), dass die Verpflichtung zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses in einem solchen Sachverhalt entfallen kann. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass der Gesetzgeber hierzu auch in Deutschland eine Regelung trifft.
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Solange der Vermieter dem Mieter die Mietsache selbst (also den oder die Raum\/R\u00e4ume bzw. Fl\u00e4chen) zur Verf\u00fcgung stellt, muss der Mieter auch die vereinbarte Gegenleistung bezahlen. In den wenigsten F\u00e4llen wird der Mietvertrag eine ausdr\u00fcckliche Regelung f\u00fcr einen Pandemie-\/Epedemie-Fall treffen. Ich prognostiziere, dass gro\u00dfe Mieter sp\u00e4testens jetzt Regelungen f\u00fcr solche F\u00e4lle in ihre Vertragsmuster aufnehmen werden. Anders w\u00e4re die Mietzahlungsverpflichtung zu bewerten, wenn sich ein Gesetz oder eine Verordnung an die Vermieter <\/strong>richten w\u00fcrde. Verb\u00f6te der Gesetzgeber oder die zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rden eine Vermietung an Dritte, w\u00e4re der Vermieter selbst nicht mehr legal zur Vermietung in der Lage. Dies betrifft insbesondere Mieter, die Ferienwohnungen o.\u00e4. angemietet haben. Nun kann man nat\u00fcrlich der Meinung sein, dass es keinen Unterschied machen kann, ob sich der Gesetz-\/Verordnungsgeber an den Vermieter oder den Gewerbetreibenden richtet. Es wird daher auch argumentiert, dass der Vermieter in einer solchen Situation dem Mieter die Mietsache nicht mehr zu dem vereinbarten Zweck zur Verf\u00fcgung stellen kann. Ich denke jedoch nicht, dass die Gerichte die Mietzahlung mit diesem einfachen Arguement v\u00f6llig entfallen lassen werden. Konsequenterweise m\u00fcsse man dann n\u00e4mlich auch Mieterk\u00fcndigungen und Schadensersatzanspr\u00fcche von Mietern pr\u00fcfen. Die Risikoverteilung w\u00fcrde dann v\u00f6llig einseitig zulasten der Vermieter vorgenommen werden. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Eine Mietminderung setzt nach der gesetzlichen Regelung (\u00a7 536 BGB) voraus, dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist. Da die meisten Mietr\u00e4ume trotz Corona praktisch ohne Probeme (ggf. zu anderen Zwecken) nutzbar w\u00e4ren, tendiert man im ersten Moment dazu, einen mietrechtlichen Mangel zu verneinen. Allerdings ist anerkannt, dass auch \u00f6ffentlich-rechtliche M\u00e4ngel im Rahmen des \u00a7 536 BGB zu ber\u00fccksichtigen sind. Ein Vermietungsverbot w\u00fcrde daher auf der Sph\u00e4re der Vermieters zu einem Mangel f\u00fchren. In der Person des Mieters liegende \u00f6ffentlich-rechtliche Problem k\u00f6nnen dem Mieter regelm\u00e4\u00dfig auch durch AGB-Regelung auferlegt werden. Bei in der Mietsache liegenden \u00f6ffentlich-rechtlichen M\u00e4ngeln ist dies hingegen nicht so einfach zuzuornden. Nicht jedes \u00f6ffentlich-rechtliche Beeintr\u00e4chtigung kann in einem AGB-Vertrag dem Mieter auferlegt werden. <\/p>\n\n\n\n Man stelle sich vor, in einem AGB-Mietvertrag st\u00fcnde die Regelung: “Im Fall einer Pandemie und damit einhergehenden Betriebsunterbrechung bleibt der Mieter zur vollst\u00e4ndigen Zahlung des Mietzinses verpflichtet. Dies gilt unabh\u00e4ngig davon, ob sie gesetzliche Regelungen oder Verordnungen an den Vermieter oder den Mieter oder beide richten.” Man h\u00e4tte vor einigen Wochen durchaus zu dem Ergebnis kommen k\u00f6nnen, dass es sich um eine einseitig den Mieter belastende AGB-Klausel handelt. Diese w\u00e4re dann nach \u00a7 307 BGB unwirksam. Es w\u00fcrde dann die gesetzliche Regelung gelten. Dies wiederum setzt jedoch voraus, dass man das “Pandemie-Risiko” einseitig dem Vermieter auferlegt. In anderen F\u00e4llen hat dies der BGH in der Vergangenheit getan und z.B. wie folgt apodiktisch formuliert: ” Wie der Senat wiederholt dargelegt hat, f\u00e4llt es in den Verantwortungsbereich des Mieters von Gewerberaum, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Gesch\u00e4fts in der von ihm gew\u00e4hlten Lage abzusch\u00e4tzen.” Das h\u00f6rt sich hart und eindeutig an. Einen Pandemie-Fall hatte der BGH jedoch noch nicht zu entscheiden. Trotzdem f\u00e4llt es schwer, dass der die Rechtsprechung im Rahmen der Minderung dem Vermieter einseitig ein solches Risiko auferlegen wird. Der Kollege Dr. Michael Schultz<\/a> h\u00e4lt das zwar f\u00fcr m\u00f6glich. Die entscheidenden Fragen werden sich aus meiner Sicht aber eher beim Anspruch auf eine Vertragsanpassung stellen. Denn Ergebnis einer Minderung ist eine automatische Reduzierung der geschuldeten Miete um den Grad der Nutzungsbeeintr\u00e4chtigung. Es kann im Rahmen der Minderung in den meisten F\u00e4llen aus Mietersicht nur auf eine Reduzierung auf Null hinauslaufen. Auch das kann zu ungerechten Ergebnissen f\u00fchren. Die Mietminderung ist daher nicht sonderlich gut f\u00fcr individuelle L\u00f6sungen geeignet. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Zu “gerechteren” Ergebnissen k\u00e4me man mit einer individuellen Vertragsanpassung. Nat\u00fcrlich k\u00f6nnen die Vertragsparteien eine solche indviduell vereinbaren. Doch das Gesetz sieht auch einen einseitigen \u00c4nderungsanspruch vor: \u00a7 313 Abs. 1 BGB liest sich wie folgt: <\/p>\n\n\n\n “Haben sich Umst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert und h\u00e4tten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver\u00e4nderung vorausgesehen h\u00e4tten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.”<\/em> <\/p>\n\n\n\n Der Nichtjurist wird frohlocken und das Problem als gel\u00f6st ansehen. Der Jurist wei\u00df, dass erst jetzt die Probleme anfangen. Ein Kollege schreibt hierzu Folgendes: <\/p>\n\n\n\n ” Bisher stand die Rechtsprechung im gewerblichen Mietrecht einem R\u00fcckgriff auf diese Grunds\u00e4tze ablehnend gegen\u00fcber. […] Mit Blick auf das historische Ausma\u00df der Corona-Krise und die damit verbundene Dauer und Intensit\u00e4t der wirtschaftlichen Belastung der Mieter, mag sich allerdings eine abweichende Linie in der Rechtsprechung entwickeln, die derzeit noch nicht absehbar ist.”<\/em> <\/p>\n\n\n\n Das h\u00f6rt sich zun\u00e4chst – aus Mietersicht – gerecht an; l\u00e4sst sich aber leder dem Gesetz nicht entnehmen. Denn Grundvoraussetzung ist zun\u00e4chst, dass “Umst\u00e4nde<\/strong>” zwischen den Mietvertragsparteien zur Vergragsgrundlagen geworden sein m\u00fcssen. Subjektiv wird sich allerdings beim Anschluss des Mietvertrages keiner <\/strong>der Vertragsparteien \u00fcber eine Pandemie oder \u00e4hnliche Umst\u00e4nde Gedanken gemacht haben. Daher kann es sich hierbei nur um solche <\/strong>Erwartungen handeln, von denen beide Seiten automatisch die gleiche Annahme und daher weder eine Vereinbarung, noch eine Verhandlung f\u00fcr erforderlich gehalten haben. Die Kommentarliteratur beschreibt dies mit dem Begriff “gro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage”<\/strong>. Hierbei handelt es sich um “die dem Vertrag in der Regel zugrunde liegende Erwartung, dass sich die wirtschaftlichen, politischen und sozialen Rahmenbedingungen nicht grundlegend ver\u00e4ndern” (siehe Gr\u00fcneberg in Palandt \u00a7 313 Rn. 5). Beispielhaft werden Kriege, kriegs\u00e4hnliche Entwicklungen, W\u00e4hrungsverfall und andere grundlagende \u00c4nderungen der politische, wirtschaftliochen oder sozialen Verh\u00e4ltnisse genannt. Es ist wenig Phantasie erforderlich, um zumindest mit den aktuellen Entwicklungen nah an solche F\u00e4lle heran zu kommen. Denn auch Regelungen f\u00fcr den Kriegsfall werden regelm\u00e4\u00dfig von Mietvertragsparteien nicht getroffen. Man geht stillschweigen davon aus oder hofft beidseitig, dass solche F\u00e4lle nicht eintreten werden. <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n3. Mietminderung
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<\/p>\n\n\n\n4. Anspruch auf Corona-Vertragsanpassung
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