Bei notarieller Beratung kommen vermehrt Fragen von \u00e4lteren Mandanten, die in einer abgezahlten, werthaltigen Immobilie leben, deren aber Rente relativ niedrig ist. Diese Mandanten sind auf dem Papier eigentlich reich \u2013 haben jedoch monatlich zu wenig auf dem Konto, um einen angemessenen Lebensstandard zu halten. Ein Verkauf und Umzug aus ihrer Immobilie kommt f\u00fcr sie meist nicht in Frage \u2013 allenfalls in einigen Jahren.<\/p>\n\n\n\n
Es gibt verschiedene Modelle, die man in solchen F\u00e4llen anbieten kann:<\/p>\n\n\n\n
1. Leibrente<\/strong><\/p>\n\n\n\n H\u00e4ufig f\u00e4llt beim der Anfrage bereits das Wort \u201eLeibrente\u201c. Damit ist eine regelm\u00e4\u00dfige (meist monatliche) Zahlung statt oder neben eines Kaufpreises gemeint. Kombiniert wird diese Konstruktion regelm\u00e4\u00dfig mit einem im Grundbuch gesicherten Wohnrecht auf Lebenszeit. Leider sind solche Modelle selten praxistauglich. Denn es handelt sich um ein Risikogesch\u00e4ft f\u00fcr den K\u00e4ufer auf die Lebenserwartung des Verk\u00e4ufers. Dieses wird er nur dann eingehen, wenn er einen deutlichen Abschlag auf den kalkulatorischen Kaufpreis vereinbart. Eine Deckelung der Leibrente nach oben entspricht meist nicht dem Wunsch des Verk\u00e4ufers.<\/p>\n\n\n\n 2. Nie\u00dfbrauch<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c4hnlich verh\u00e4lt es sich mit Nie\u00dfbrauchsgestaltungen. Auch hier kann der Verk\u00e4ufer zwar sein Eigentum hergeben und trotzdem in \u201eseinem\u201c Haus bleiben, aber wirtschaftlich darstellen l\u00e4sst sich dies h\u00e4ufig nicht. M\u00f6glich ist dies nur bei bereits hohem Alter des Verk\u00e4ufers und abbezahlter Immobilie mit hohem Wert.<\/p>\n\n\n\n 3. Umkehrhypothek<\/strong><\/p>\n\n\n\n In den USA werden von professionellen Anbietern auch sog. \u201eUmkehrhypotheken\u201c angeboten. In Deutschland gibt es nur eine geringe Anzahl von Firmen oder Stifungen, die sich solchen Gesch\u00e4ftsmodellen annehmen \u2013 und dort auch nur mit hohen Preisabschl\u00e4gen wegen des Lebenserwartungsrisikos. Daher sind auch sie f\u00fcr den deutschen Markt kaum relevant.<\/p>\n\n\n\n 4. Mietvertrag<\/strong><\/p>\n\n\n\n In den meisten F\u00e4llen wird man die beste Gestaltung f\u00fcr beide Seiten durch einen \u201enormalen\u201c Verkauf mit anschlie\u00dfendem Mietvertrag abbilden k\u00f6nnen. Vorteil: Der K\u00e4ufer erh\u00e4lt auf einen Schlag den gesamten Kaufpreis, kann ihn abwohnen und anderweitig nutzen. Der K\u00e4ufer ist durch seine Eigent\u00fcmerstellung bereits abgesichert. Wohnungsrechte oder Nie\u00dfbrauch oder sogar andere Grundpfandrechte braucht man nicht. Der Mietvertrag wird beim Kauf mit beurkundet und enth\u00e4lt auf die Vertragssituation abgestimmte (mieterfreundliche) Regelungen. Z.B. wird die K\u00fcndigung wegen Eigenbedarfs auf Dauer ausgeschlossen oder die K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit bei Zahlungsverzug eingeschr\u00e4nkt. Zudem entfallen komplizierte Regelungen wer f\u00fcr welche T\u00e4tigkeiten am Geb\u00e4ude zust\u00e4ndig ist, da das BGB (Mietrecht) diese Fragen regelt und Details in den \u00fcblichen Mietvertr\u00e4gen bereits ausgestaltet sind. Die Regelungen gelten \u00fcber \u00a7 566 BGB auch gegen\u00fcber einem sp\u00e4teren Erwerber oder im Falle der Zwangsversteigerung gegen\u00fcber dem Ersteher. Der Mieter ist auch flexibler: Er kann bei Bedarf kurzfristig das Mietverh\u00e4ltnis beenden. Beispielsweise wenn doch ein anderes Objekt bezogen werden soll oder ein Umzug in eine Senioreneinrichtung aufgrund eines Unfalles erforderlich wird.<\/p>\n\n\n\n Auch steuerlich ist diese Variante interessant: Finanziert der K\u00e4ufer den Kaufpreis, kann er die Mieteinnahmen mit seinen Kreditzinsen verrechnen und Abschreibungen geltend machen. Vor allem bei Objekten, bei denen sp\u00e4ter eine Eigennutzung geplant ist und bei denen Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten geplant sind, kann das Absetzen dieser Kosten erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Bei einer sofortigen Eigennutzung lassen sich diese Vorteile nicht ziehen.<\/p>\n\n\n\n Meist ist es schwierig, den Beteiligten diese Form der Gestaltung nahe zu bringen. Der Verk\u00e4ufer will nicht nur Mieter sein, sondern sich eigentlich weiter wie ein Eigent\u00fcmer f\u00fchlen. Zudem entf\u00e4llt die psychologisch wichtige Absicherung im Grundbuch. Das deutsche Mietrecht ist jedoch sehr mieterfreundlich und \u00fcber den Mietvertrag kann an den entscheidenden Stellschrauben Sicherheit f\u00fcr den Mieter\/Verk\u00e4ufer hergestellt werden.<\/p>\n\n\n\n Es bleibt daher dabei:<\/p>\n\n\n\n Beton kann man zwar nicht essen (Steinl\u00e4use ausgenommen), aber man kann dessen Substanz trotz dessen wirtschaftlich nutzbar machen. Bei Interesse beraten wir Sie hierzu gerne.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bei notarieller Beratung kommen vermehrt Fragen von \u00e4lteren Mandanten, die in einer abgezahlten, werthaltigen Immobilie leben, deren aber Rente relativ niedrig ist. 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