EAT YOUR BRICK ODER BETONGOLD

Bei notarieller Beratung kommen vermehrt Fragen von älteren Mandanten, die in einer abgezahlten, werthaltigen Immobilie leben, deren aber Rente relativ niedrig ist. Diese Mandanten sind auf dem Papier eigentlich reich – haben jedoch monatlich zu wenig auf dem Konto, um einen angemessenen Lebensstandard zu halten. Ein Verkauf und Umzug aus ihrer Immobilie kommt für sie meist nicht in Frage – allenfalls in einigen Jahren.

Es gibt verschiedene Modelle, die man in solchen Fällen anbieten kann:

1. Leibrente

Häufig fällt beim der Anfrage bereits das Wort „Leibrente“. Damit ist eine regelmäßige (meist monatliche) Zahlung statt oder neben eines Kaufpreises gemeint. Kombiniert wird diese Konstruktion regelmäßig mit einem im Grundbuch gesicherten Wohnrecht auf Lebenszeit. Leider sind solche Modelle selten praxistauglich. Denn es handelt sich um ein Risikogeschäft für den Käufer auf die Lebenserwartung des Verkäufers. Dieses wird er nur dann eingehen, wenn er einen deutlichen Abschlag auf den kalkulatorischen Kaufpreis vereinbart. Eine Deckelung der Leibrente nach oben entspricht meist nicht dem Wunsch des Verkäufers.

2. Nießbrauch

Ähnlich verhält es sich mit Nießbrauchsgestaltungen. Auch hier kann der Verkäufer zwar sein Eigentum hergeben und trotzdem in „seinem“ Haus bleiben, aber wirtschaftlich darstellen lässt sich dies häufig nicht. Möglich ist dies nur bei bereits hohem Alter des Verkäufers und abbezahlter Immobilie mit hohem Wert.

3. Umkehrhypothek

In den USA werden von professionellen Anbietern auch sog. „Umkehrhypotheken“ angeboten. In Deutschland gibt es nur eine geringe Anzahl von Firmen oder Stifungen, die sich solchen Geschäftsmodellen annehmen – und dort auch nur mit hohen Preisabschlägen wegen des Lebenserwartungsrisikos. Daher sind auch sie für den deutschen Markt kaum relevant.

4. Mietvertrag

In den meisten Fällen wird man die beste Gestaltung für beide Seiten durch einen „normalen“ Verkauf mit anschließendem Mietvertrag abbilden können. Vorteil: Der Käufer erhält auf einen Schlag den gesamten Kaufpreis, kann ihn abwohnen und anderweitig nutzen. Der Käufer ist durch seine Eigentümerstellung bereits abgesichert. Wohnungsrechte oder Nießbrauch oder sogar andere Grundpfandrechte braucht man nicht. Der Mietvertrag wird beim Kauf mit beurkundet und enthält auf die Vertragssituation abgestimmte (mieterfreundliche) Regelungen. Z.B. wird die Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Dauer ausgeschlossen oder die Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsverzug eingeschränkt. Zudem entfallen komplizierte Regelungen wer für welche Tätigkeiten am Gebäude zuständig ist, da das BGB (Mietrecht) diese Fragen regelt und Details in den üblichen Mietverträgen bereits ausgestaltet sind. Die Regelungen gelten über § 566 BGB auch gegenüber einem späteren Erwerber oder im Falle der Zwangsversteigerung gegenüber dem Ersteher. Der Mieter ist auch flexibler: Er kann bei Bedarf kurzfristig das Mietverhältnis beenden. Beispielsweise wenn doch ein anderes Objekt bezogen werden soll oder ein Umzug in eine Senioreneinrichtung aufgrund eines Unfalles erforderlich wird.

Auch steuerlich ist diese Variante interessant: Finanziert der Käufer den Kaufpreis, kann er die Mieteinnahmen mit seinen Kreditzinsen verrechnen und Abschreibungen geltend machen. Vor allem bei Objekten, bei denen später eine Eigennutzung geplant ist und bei denen Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten geplant sind, kann das Absetzen dieser Kosten erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Bei einer sofortigen Eigennutzung lassen sich diese Vorteile nicht ziehen.

Meist ist es schwierig, den Beteiligten diese Form der Gestaltung nahe zu bringen. Der Verkäufer will nicht nur Mieter sein, sondern sich eigentlich weiter wie ein Eigentümer fühlen. Zudem entfällt die psychologisch wichtige Absicherung im Grundbuch. Das deutsche Mietrecht ist jedoch sehr mieterfreundlich und über den Mietvertrag kann an den entscheidenden Stellschrauben Sicherheit für den Mieter/Verkäufer hergestellt werden.

Es bleibt daher dabei:

Beton kann man zwar nicht essen (Steinläuse ausgenommen), aber man kann dessen Substanz trotz dessen wirtschaftlich nutzbar machen. Bei Interesse beraten wir Sie hierzu gerne.